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2024년 2월부터 시행된 스트레스 DSR 제도는 가계대출 관리를 강화하기 위한 중요한 정책 중 하나입니다. 특히, 지난해 은행 가계빚이 역대 최대인 37조 원에 달하면서, 금융당국은 DSR 규제를 통해 가계대출을 적극적으로 관리하겠다고 밝혔고, 이번 포스팅에서는 스트레스 DSR의 의미와 이로 인해 변화하는 대출 한도, 시행일 등을 자세히 알아보겠습니다. 2024년 9월부터 신용대출에도 스트레스 DSR이 적용됩니다. 스트레스 금리를 더해 대출 한도가 줄어들게 되는 이유와, 단계별 시행 방식에 대해 알아보세요. 대출을 계획 중이라면 꼭 읽어보셔야 할 정보입니다.
1. 스트레스 DSR 제도란?
- DSR(총부채원리금상환비율)의 개념
- 스트레스 DSR이란 무엇인가?
스트레스 DSR(Debt Service Ratio)은 대출 심사 시 금리 상승 가능성을 반영해 대출 상환 능력을 평가하는 제도입니다. 일반적으로 DSR은 차주의 모든 부채의 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율을 의미합니다. 예를 들어, 1금융권에서 총 대출액이 1억 원을 초과하는 경우, DSR 비율이 40%를 넘지 않도록 제한하고 있습니다.
스트레스 DSR은 여기에서 한 발 더 나아가, 금리 상승 가능성을 반영한 '스트레스 금리'를 추가로 적용하여 대출 한도를 산출합니다. 이는 대출 이용 기간 중 금리가 인상될 경우를 대비해 상환 능력을 보다 엄격하게 평가하는 방식입니다.
2. 스트레스 DSR의 단계별 시행
스트레스 DSR은 3단계에 걸쳐 단계적으로 시행됩니다.
| 단계 | 적용 대상 | 스트레스 금리 |
| 1단계 | 은행권: 주택담보대출 2금융권: 해당 없음 |
기본 스트레스 금리의 25% 적용 |
| 2단계 | 은행권: 주택담보대출 + 신용대출 2금융권: 주택담보대출 |
기본 스트레스 금리의 50% 적용 |
| 3단계 | 은행권: 주택담보대출 + 신용대출 + 기타대출 2금융권: 주택담보대출 + 신용대출 + 기타대출 |
기본 스트레스 금리의 100% 적용 |
▷ 1단계: 2024년 2월 ~ 8월
- 적용 대상: 주택담보대출 (Mortgage Loans)
- 스트레스 금리: 25% 적용
- 이 단계에서는 스트레스 DSR이 처음으로 도입되었으며, 주택담보대출에 대해 스트레스 금리의 25%가 적용되었습니다.
▷ 2단계: 2024년 9월 ~
- 적용 대상: 신용대출 (Credit Loans)
- 스트레스 금리: 50% 적용
- 9월부터는 스트레스 DSR이 신용대출에도 적용되며, 이때 스트레스 금리의 50%가 반영되어 대출 한도가 감소하게 됩니다.
▷ 3단계: 2025년 7월 (잠정)
- 적용 대상: 기타 대출 (Other Loans)
- 스트레스 금리: 100% 적용
- 2025년 7월부터는 스트레스 DSR이 기타 대출까지 확대 적용되며, 스트레스 금리가 100%로 적용되어 대출 한도가 더욱 감소할 것으로 예상됩니다.
3. 스트레스 금리 계산 방법
- 스트레스 금리 산정 방식
- 단계별 스트레스 금리 적용 비율
스트레스 금리는 최고금리에서 현재 금리를 뺀 값으로 산정됩니다. 이때 최고금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리이며, 현재 금리는 현 시점의 금리를 기준으로 합니다. 스트레스 금리의 계산과 관련하여, 하한(1.5%)과 상한(3.0%)이 설정된 상황에서 예시를 설명드리겠습니다.
▶ 예시 1: 하한 금리 1.5%가 적용되는 경우
- 과거 5년간 최고 금리: 6.0%
- 현재 금리: 5.0%
- 금리 차이: 6.0% - 5.0% = 1.0%
- 이 경우, 금리 차이가 1.0%로 계산되지만, 스트레스 금리에는 하한선이 1.5%로 설정되어 있습니다. 따라서 실제 적용되는 스트레스 금리는 1.5%입니다.
▶ 예시 2: 상한 금리 3.0%가 적용되는 경우
- 과거 5년간 최고 금리: 8.5%
- 현재 금리: 4.0%
- 금리 차이: 8.5% - 4.0% = 4.5%
- 이 경우, 금리 차이가 4.5%로 계산됩니다. 하지만 스트레스 금리에는 상한선이 3.0%로 설정되어 있습니다. 따라서 실제 적용되는 스트레스 금리는 3.0%입니다.
▶ 예시 3: 금리 차이가 상한과 하한 사이에 위치하는 경우
- 과거 5년간 최고 금리: 7.0%
- 현재 금리: 4.0%
- 금리 차이: 7.0% - 4.0% = 3.0%
- 이 경우, 금리 차이는 정확히 3.0%로 상한 금리와 일치합니다. 따라서 이 경우도 실제 적용되는 스트레스 금리는 3.0%입니다.
4. 스트레스 DSR이 대출 한도에 미치는 영향
- 대출 한도 감소 시나리오
- 스트레스 DSR 적용 후 대출 한도 변화 예시
스트레스 DSR이 적용되면 대출 한도가 줄어듭니다. 예를 들어, 연 소득이 1억 원인 차주는 스트레스 DSR 적용 전에는 최대 6.58억 원까지 대출이 가능했으나, 스트레스 금리 반영 비율이 100%로 적용되는 2025년 7월(잠정)에는 대출 한도가 5.56억 원으로 약 1억 원 줄어들게 됩니다.
대출 한도가 줄어드는 이유는 스트레스 DSR이 적용되면서 금리 인상 가능성을 반영해 대출 원리금 부담이 높아지는 것을 감안하기 때문입니다. 이로 인해, 대출 가능 금액(대출 한도)이 감소하게 됩니다. 아래에서는 해당 예시의 계산 근거를 상세히 설명하겠습니다.
▶ 기본 개념
- DSR (총부채원리금상환비율): 연 소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율로, 일반적으로 40%가 최대 한도로 설정됩니다.
- 스트레스 금리: 미래 금리 상승을 반영해 적용되는 추가 금리. 스트레스 DSR에서 중요한 요소로, 스트레스 금리가 높아질수록 대출 상환 부담이 커지고, 대출 한도는 줄어듭니다.
▶ 가정
- 연 소득: 1억 원
- 기존 금리: 대출 상환 능력 평가 시 사용된 금리 (예: 3.5%)
- 스트레스 금리: 스트레스 DSR 적용 시 추가되는 금리. (예: 1.5%)
▶ 기존 DSR 기준 대출 한도 계산
| 기존 DSR을 적용한 대출 한도 | 대출 원리금 계산 (상환 기간 30년, 금리 3.5% 가정) |
| 연 소득의 40%를 원리금 상환에 사용할 수 있다고 가정. 따라서, 연간 원리금 상환 가능액 = 1억 원 x 40% = 4,000만 원 |
대출 한도 (원금) = 4,000만 원 / (3.5%의 연이자율로 30년 동안 상환할 때의 연간 상환액) = 약 6.58억 원 |
▶ 스트레스 DSR 적용 후 대출 한도 계산
| 스트레스 DSR을 적용한 대출 한도 | 대출 원리금 계산 (상환 기간 30년, 금리 5.0% 가정) |
| 스트레스 금리 1.5%를 추가하여 총 금리를 5.0%로 적용. 따라서, 스트레스 DSR 하에서의 연간 원리금 상환 가능액 = 4,000만 원 (연 소득의 40%) |
대출 한도 (원금) = 4,000만 원 / (5.0%의 연이자율로 30년 동안 상환할 때의 연간 상환액) = 약 5.56억 원 |
▶ 결론
스트레스 DSR 적용 전후의 대출 한도 차이는 금리 인상으로 인해 상환해야 할 원리금이 증가하는 것을 반영한 결과입니다. 스트레스 금리가 추가됨에 따라 대출자의 원리금 상환 부담이 커지고, 그 결과로 대출 한도는 줄어듭니다.
- 기존 DSR 기준 대출 한도: 6.58억 원
- 스트레스 DSR 적용 후 대출 한도: 5.56억 원
- 대출 한도 감소량: 약 1억 원
이 계산은 스트레스 금리가 100% 반영되는 2025년 7월 이후의 대출 한도 축소를 설명하는 근거입니다.
5. 대출 계획 시 스트레스 DSR 고려하기
대출을 계획하고 있다면, 스트레스 DSR을 반영한 자금조달 계획을 세우는 것이 중요합니다. 특히 금리 인상 가능성을 고려해 스트레스 DSR이 적용된 대출 한도를 예상하고, 이에 맞춰 재무 계획을 수립하는 것이 필요합니다. 이는 향후 금리 변동에 따른 재정적 부담을 줄이는 데 큰 도움이 될 것입니다.
○ 대출 예정자들을 위한 자금조달 계획 세우기
○ 스트레스 DSR을 반영한 재무 계획 중요성
6. 마무리
스트레스 DSR 제도는 가계부채 관리를 강화하고, 차주의 상환 능력을 보다 정확하게 평가하기 위한 중요한 정책입니다. 9월부터는 신용대출에도 적용될 예정이므로, 대출을 고려하고 있다면 스트레스 DSR이 대출 한도에 미칠 영향을 미리 파악해 대비해야 합니다. 신중한 재무 계획을 통해 금리 변동에도 안정적인 재정 상태를 유지하세요.